Erbschaftssteuer bei Immobilien, Freibeträge, Bewertung, Steuerlast
Wer eine Immobilie erbt, sieht sich innerhalb weniger Monate mit einer Steuererklärung und häufig einer erheblichen Steuerforderung konfrontiert. Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt, hängt von drei Faktoren ab: dem Verkehrswert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und der Nutzung nach dem Erbfall.
Wie das Finanzamt die Immobilie bewertet
Das Finanzamt legt für Erbschaftssteuerzwecke einen standardisierten Bewertungswert nach dem Bewertungsgesetz an, je nach Objekt im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Dieser Wert liegt häufig, aber nicht immer, nahe am Marktwert. Weicht er nachweislich vom tatsächlichen Verkehrswert ab, kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten eingereicht werden, um die Bemessungsgrundlage zu senken.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
- 01Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- 02Kinder und Stiefkinder: 400.000 € je Kind
- 03Enkel (Eltern noch leben): 200.000 €
- 04Enkel (Eltern verstorben) und Urenkel: 200.000 € bzw. 100.000 €
- 05Eltern und Großeltern im Erbfall: 100.000 €
- 06Geschwister, Nichten, Neffen, Lebensgefährten: 20.000 €
Steuersätze und Steuerklassen
Der auf den Freibetrag folgende Teil des Erbes wird nach drei Steuerklassen besteuert. Klasse I (nahe Angehörige) beginnt bei 7 % und steigt gestaffelt. Klasse II (Geschwister, Nichten, Neffen) beginnt bei 15 %, Klasse III (nicht verwandte Erben) bei 30 %. Damit macht der Verwandtschaftsgrad häufig den entscheidenden Unterschied zwischen einer moderaten und einer sehr hohen Steuerlast.
Das Familienheim, vollständige Steuerbefreiung möglich
Erben Ehepartner oder Kinder das selbstgenutzte Familienheim, kann die Immobilie unter Bedingungen vollständig steuerfrei bleiben. Erforderlich ist unter anderem die Selbstnutzung durch den Erben unmittelbar nach dem Erbfall und mindestens zehn Jahre. Für Kinder gilt zusätzlich eine Wohnflächenobergrenze von 200 m². Wird die Selbstnutzung vorzeitig aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
Fristen und Ablauf
Der Erbfall ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen. Anschließend fordert das Finanzamt zur Steuererklärung auf. Die Erbschaftssteuer wird per Bescheid festgesetzt und ist üblicherweise innerhalb eines Monats zu entrichten, bar aus dem Nachlass oder dem eigenen Vermögen des Erben. Ist die Steuer nicht sofort aufzubringen, sind Stundungen und Ratenzahlungen möglich, im Einzelfall auch die zinslose Stundung bei selbstgenutztem Wohnraum.
Gestaltungsspielräume zu Lebzeiten
Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Frühzeitige Schenkungen, etwa unter Nießbrauchsvorbehalt, sind daher ein etabliertes Mittel zur Reduzierung späterer Erbschaftssteuer. Solche Gestaltungen sind stets individuell zu prüfen und gehören zwingend in die Hand eines Steuerberaters oder Fachanwalts für Erbrecht.
Was ERBWERT beisteuert
ERBWERT liefert die belastbare Wertermittlung, die als Grundlage für die Steuererklärung, für die Kommunikation innerhalb der Erbengemeinschaft und für eine mögliche Verkaufsentscheidung dient. Die steuerrechtliche Beratung selbst leisten spezialisierte Steuerberater und Fachanwälte.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Rücksprache mit einer entsprechend qualifizierten Fachperson.