Immobilienfinanzierung verständlich erklärt

Die Grundstruktur einer Baufinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung besteht in der Regel aus zwei Bausteinen: dem Eigenkapital des Käufers und einem Darlehen einer Bank. Das Eigenkapital deckt üblicherweise mindestens die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises. Der verbleibende Betrag wird über ein Annuitätendarlehen finanziert, bei dem die monatliche Rate konstant bleibt und sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.

Mit jeder Zahlung verringert sich die Restschuld. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt, bei gleichbleibender Gesamtrate. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die verbleibende Restschuld entweder neu finanziert (Anschlussfinanzierung) oder vollständig zurückgezahlt.

Eigenkapital, wie viel ist sinnvoll?

Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Maklercourtage) sollten aus Eigenkapital finanziert werden. Zusätzliches Eigenkapital reduziert das Darlehen und verbessert häufig die Zinskonditionen der Bank. Wer 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, erhält in der Regel bessere Konditionen als bei einer Vollfinanzierung.

Zinsbindung, kurz oder lang?

Die Zinsbindung legt fest, für wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Übliche Laufzeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit, ist aber häufig mit einem geringen Zinsaufschlag verbunden. Eine kürzere Bindung ist günstiger, birgt jedoch das Risiko höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

In Phasen niedriger Zinsen wird häufig eine längere Bindung empfohlen. In Phasen hoher Zinsen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, um von möglicherweise fallenden Zinsen zu profitieren. Diese Einschätzung ist immer individuell, sie hängt von Einkommenssituation, Risikoneigung und Lebensplanung ab.

Tilgung, wie schnell zurückzahlen?

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt. Bei den derzeit üblichen Zinssätzen empfiehlt sich eine Anfangstilgung von mindestens zwei bis drei Prozent. Eine höhere Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit deutlich und reduziert die Zinskosten, erhöht aber die monatliche Belastung.

• 011 % Tilgung: Sehr niedrige Rate, aber Rückzahlung dauert typischerweise über 40 Jahre.
• 022 % Tilgung: Ausgewogene Rate, Rückzahlung meist innerhalb einer Berufslebenszeit.
• 033 % Tilgung: Höhere Rate, aber deutlich schnellere Entschuldung und weniger Zinskosten.

Sondertilgung und Tilgungsanpassung

Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme ohne Zusatzkosten. Diese Option gibt Flexibilität, etwa wenn ein Bonus, eine Erbschaft oder eine Steuererstattung in die Rückzahlung fließen soll. Auch eine Anpassung der Tilgungshöhe während der Laufzeit ist bei vielen Verträgen ein oder zwei Mal möglich, ein Detail, das im Vergleich von Angeboten oft übersehen wird.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Banken bewerten die Immobilie unabhängig vom Kaufpreis mit einem sogenannten Beleihungswert. Dieser liegt in der Regel unterhalb des Kaufpreises, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag ansetzt. Der Beleihungsauslauf beschreibt, welcher Anteil des Beleihungswerts durch das Darlehen finanziert wird. Ein niedriger Beleihungsauslauf führt in der Regel zu besseren Zinskonditionen.

Effektivzins statt Nominalzins

Beim Vergleich von Angeboten ist der effektive Jahreszins die entscheidende Kennzahl, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Zinsverrechnungstermine und die Auszahlungsmodalitäten. Zwei Angebote mit identischem Nominalzins können deutlich unterschiedliche Effektivzinsen aufweisen.

Förderprogramme prüfen

Für Familien, energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen existieren staatliche Förderprogramme, etwa über die KfW oder regionale Programme. Diese lassen sich häufig mit einer klassischen Bankfinanzierung kombinieren. Ein früher Blick auf verfügbare Programme kann die Gesamtkonditionen spürbar verbessern, die konkreten Bedingungen ändern sich regelmäßig und sollten bei einem unabhängigen Finanzierungsberater geprüft werden.

Was ERBWERT nicht leistet

ERBWERT Immobilien ist Vermittler und Berater in Immobilienfragen, kein Finanzierungsvermittler und keine Bank. Für die konkrete Baufinanzierung ist ein unabhängiger Finanzierungsberater oder die Hausbank die richtige Anlaufstelle. Wir unterstützen Käufer und Verkäufer dabei, den Kaufpreis und den zeitlichen Rahmen realistisch einzuschätzen, die Finanzierung selbst wird von spezialisierten Partnern übernommen.