Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf verständlich erklärt

Die vier Hauptposten im Überblick

Beim Immobilienkauf fallen typischerweise vier Kostenblöcke an: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und, bei Vermittlung durch einen Makler, Maklercourtage. Alle vier sind gesetzlich oder gebührenrechtlich geregelt. Die konkreten Prozentsätze unterscheiden sich zwischen den Bundesländern.

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird vom Bundesland festgelegt. In Niedersachsen, also für Immobilien in Delmenhorst, Oldenburg, Ganderkesee und dem Umland, beträgt der Steuersatz derzeit 5 Prozent des Kaufpreises. Fällig wird die Steuer, sobald das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid ausgestellt hat, in der Regel wenige Wochen nach dem Notartermin. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt wird.

2. Notarkosten

Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet ihn im Notartermin, veranlasst die Eintragungen im Grundbuch und wickelt die Kaufpreiszahlung ab. Die Notargebühren sind bundeseinheitlich in der Gebührenordnung (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Als Orientierung: Rund 1,5 Prozent des Kaufpreises für Beurkundung und Vollzug, die exakte Summe ergibt sich aus der Gebührentabelle.

3. Grundbucheintragung

Für die Eintragung des neuen Eigentümers und einer möglichen Grundschuld (zugunsten der finanzierenden Bank) fallen weitere Gebühren am Grundbuchamt an. Als Faustregel gelten rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Notarkosten und Grundbuchgebühren werden häufig als Block „Notar & Grundbuch" mit rund zwei Prozent des Kaufpreises kalkuliert.

4. Maklercourtage

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt eine Maklercourtage an. Seit dem Bestellerprinzip 2020 gilt bundesweit: Bei Kaufobjekten für die Eigennutzung teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage in der Regel hälftig. Der jeweilige Anteil wird individuell vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten. Übliche Sätze in Niedersachsen liegen bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Partei, also 7,14 Prozent insgesamt.

Beispielrechnung Delmenhorst

Ein Käufer erwirbt in Delmenhorst eine Immobilie zum Kaufpreis von 400.000 Euro über einen Makler. Die Kaufnebenkosten setzen sich dann wie folgt zusammen:

• 01Grunderwerbsteuer (5 %): 20.000 €
• 02Notarkosten (ca. 1,5 %): ca. 6.000 €
• 03Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %): ca. 2.000 €
• 04Maklercourtage Käuferanteil (3,57 %): 14.280 €
• 05Kaufnebenkosten gesamt: ca. 42.280 € (ca. 10,6 % vom Kaufpreis)

Der tatsächliche Finanzierungsbedarf beträgt in diesem Beispiel also 442.280 Euro, nicht 400.000 Euro. Diese Größenordnung sollte in der Finanzierungsplanung von Beginn an eingeplant sein.

Weitere mögliche Kosten

Neben den vier Hauptposten können weitere Kosten anfallen, je nach Situation:

• 01Bewertungsgutachten der finanzierenden Bank
• 02Umzugskosten und Ummeldegebühren
• 03Modernisierung oder Renovierung vor Einzug
• 04Küche, Einrichtung und notwendige Anschaffungen
• 05Doppelbelastung durch parallele Miete während einer Übergangszeit

Was Käufer aus den Zahlen mitnehmen sollten

Als solide Grundregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital finanziert werden. Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte daher nicht nur den Kaufpreis, sondern zusätzlich rund zehn bis zwölf Prozent für Nebenkosten sowie eine Liquiditätsreserve einplanen. Diese realistische Rechnung ist die Grundlage jeder tragfähigen Finanzierung.

Wo ERBWERT unterstützt

ERBWERT Immobilien begleitet Käufer und Verkäufer in der Region Delmenhorst, Oldenburg und Ganderkesee bei der Einschätzung realistischer Kaufpreise und der strukturierten Kaufabwicklung. Für die konkrete Baufinanzierung ist ein unabhängiger Finanzierungsberater oder die Hausbank die richtige Anlaufstelle, die Grundlagen dazu erklärt der Beitrag zur Immobilienfinanzierung.