Vorfälligkeitsentschädigung, was Verkäufer mit laufender Finanzierung wissen sollten
Wer eine Immobilie verkauft und dafür noch ein Darlehen laufen hat, muss dieses in der Regel vorzeitig ablösen. Die Bank verlangt dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, den Ausgleich für entgangene Zinsen. Die Summe kann erheblich sein, ist aber weder unbegrenzt noch unvermeidbar.
Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist
Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung sichert die Bank ihre kalkulierten Zinserträge über die gesamte Bindungsdauer. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, entgehen der Bank diese Zinsen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der finanzielle Ausgleich, den die Bank verlangen darf, sie ist gesetzlich anerkannt und durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs klar umrissen.
Wie sie berechnet wird
Die Berechnung folgt der Aktiv-Aktiv- oder Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht: Die Bank berechnet den Zinsschaden aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Vertragszins und dem Zins, den sie bei einer Wiederanlage der Restsumme aktuell erzielen könnte. Bei aktuell niedrigeren Marktzinsen fällt die Entschädigung höher aus, bei hohen Zinsen niedriger. Zusätzlich werden ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen sowie Sondertilgungsrechte berücksichtigt.
Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
- 01Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Darlehens (§ 489 BGB), mit sechs Monaten Kündigungsfrist.
- 02Bei variablen Darlehen ohne feste Zinsbindung.
- 03Wenn der Darlehensvertrag ausdrücklich das Sonderkündigungsrecht bei Verkauf vorsieht.
- 04Wenn die Bank fehlerhaft aufgeklärt hat (Widerrufsjoker), praktisch nur noch selten anwendbar.
Alternativen zur klassischen Ablösung
Bei einem geplanten Anschlusskauf lohnt die Prüfung, ob das bestehende Darlehen auf die neue Immobilie übertragen werden kann (Objektwechsel). Ist eine Übertragung nicht möglich, kann alternativ der Käufer das Darlehen übernehmen, sofern beide Parteien und die Bank zustimmen. Beide Wege ersparen oft die Entschädigung, sind aber selten kurzfristig darstellbar.
Wie ERBWERT damit umgeht
ERBWERT berücksichtigt die zu erwartende Vorfälligkeitsentschädigung bereits in der ersten Nettoerlöskalkulation, damit Eigentümer eine realistische Zahl kennen, bevor eine Verkaufsentscheidung fällt. Die Berechnung selbst und die juristische Prüfung liegen bei Bank und Fachanwalt.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Rücksprache mit einer entsprechend qualifizierten Fachperson.